Hoy hablamos de qué hacer con los locales comerciales vacíos. Intentaremos saber cuántos hay en España y el efecto que causan entre los locales activos y en el área comercial urbana en el que se encuentren. Y, finalmente, propondremos una serie de acciones para rebajar este impacto negativo y, siempre que se pueda, recuperar la actividad comercial en ellos.
¿Prefieres escuchar la versión podcast?
Si quieres escuchar el episodio que se corresponde con este post, puedes clicar en el reproductor a continuación y, si no, puedes seguir leyendo.
La Evolución Humana y el cerebro
Dando un pequeño paseo desde la Catedral de Burgos, se llega a un espectacular conjunto de edificios de cristal que componen el Museo de la Evolución Humana. El museo en sí es el edificio central, que está construido como una enorme caja de luz.
Este verano lo he vuelto a visitar y resulta fascinante pasear por sus salas y pensar en los miles de años que ha necesitado nuestra especie para llegar hasta nuestros días. Esta fascinación alcanza el máximo en una sala en la que hay una reproducción de diez homínidos en los que se aprecia perfectamente esta progresión.
Mirando a los ojos de estos antepasados es imposible no reparar en que, a pesar de los miles de años que nos separan, no somos tan distintos. Pero si pensamos en las diferencias, la más importante es la que menos apreciable: el cerebro.
La historia de la evolución humana es la historia de la evolución del cerebro. Hasta llegar al Homo Sapiens, este órgano complejísimo ha crecido y evolucionado durante 2,5 millones de años. Y, precisamente, la lentitud de este proceso es la responsable de que algunas reacciones de nuestro cerebro respondan más a situaciones que vivieron nuestros antepasados que a las actuales.
Esto es lo que conocemos como sesgos cognitivos, que son interpretaciones erróneas que hace nuestro cerebro, de forma periódica, de la información que recibe. Estos errores de interpretación influyen en la manera en la que procesamos nuestros pensamientos, emitimos juicios y tomamos decisiones.
Teniendo en cuenta los millones de procesos que suceden a diario en nuestro cerebro, la probabilidad de que algún sesgo cognitivo intervenga en alguno de ellos es muy alta. Por tanto, hablamos de algo que sucede a diario.
Los errores del cerebro
Esto de los sesgos cognitivos igual te suena muy complicado, pero en realidad, es todo lo contrario. De hecho, será fácil que te veas reflejado en alguno de los más de 200 que se han identificado. Por ejemplo, el sesgo de observación selectiva.
Este sesgo es el que hace que cuando estás esperando un hijo veas muchas más mujeres embarazadas, carritos y bebés que nunca. Incluso crees que en ese momento hay más, pero es tu cerebro que está prestando más atención a esos pensamientos que tienes dentro, en favor de otros.
Precisamente hace unas semanas, mi amigo Guillem Recolons explicaba alguno de estos sesgos en su podcast Todo deja Marca, dentro de un capítulo dedicado a la persuasión.
Hablaba del efecto de disolución y lo ilustraba con un experimento científico, en el que se habían presentado dos opciones de compra a un grupo de alumnos universitarios. Como primera opción se les presentaba una vajilla de lujo de 24 piezas, mientras que la segunda era una vajilla idéntica de 40 piezas, pero con 8 piezas rotas. Es decir, que la segunda opción tenía 32 piezas intactas, 8 más que la primera.
Lo sorprendente del experimento es que se había comprobado que los participantes estaban dispuestos a pagar el doble por la vajilla de 24 piezas. A pesar de tener más piezas intactas, la predisposición a pagar por la segunda opción se había reducido a la mitad por el impacto negativo de las piezas rotas. es decir, el impacto negativo de las piezas defectuosas había diluido el valor de las piezas válidas.
Seguro que ahora ya te imaginas por qué estoy hablando del cerebro y de sesgos cognitivos en un episodio que lleva como título “Qué hacer con los locales comerciales vacíos”.
Los locales comerciales vacíos y el efecto de disolución
Como decíamos, el efecto de disolución hacía que una persona estuviese dispuesta a pagar el doble por una vajilla intacta que por otra con piezas defectuosas. Concluíamos, entonces, que el impacto negativo de las piezas defectuosas había diluido el valor de las piezas válidas.
Así que, si trasladamos el ejemplo de la vajilla a un área comercial urbana, podemos imaginar que el impacto negativo de los locales vacíos puede diluir el valor de los locales activos. Pero no hace falta imaginar demasiado porque hace unas semanas pude comprobarlo claramente durante una visita que hice a una ciudad del norte de España.
Estaba paseando por el casco antiguo y disfrutando de la combinación de comercios y locales de hostelería, muchos de ellos nuevos. Me fijaba con más detalle en los que me parecía que tenían propuestas especializadas, instalaciones con diseños llamativos o escaparates bien planteados.
Hacía tiempo que no visitaba la ciudad, así que tan pronto me paraba en una tienda de alimentación especializada, como en un restaurante diminuto al que no le faltaba un detalle o en una papelería en la que hubiese comprado todo.
En un momento determinado, mientras seguía caminando, empecé a distinguir un local que ocupaba una esquina y que era como una enorme masa decadente de colores que hacía mucho tiempo habían sido llamativos. El impacto visual negativo era enorme por el estado de abandono en el que se encontraba el local, especialmente la fachada.
Como en el experimento, todos los locales que había a su alrededor quedaban perjudicados, y era imposible que llamasen la atención al lado de aquel desastre.
Seguro que en tu área comercial urbana hay uno o varios casos similares y que más de una vez te has preguntado, como yo aquel día, qué se podría hacer con los locales comerciales vacíos.
¿Cuántos locales comerciales vacíos hay en España?
Pero antes de preguntarnos qué hacer con los locales comerciales vacíos, vamos a intentar conocer la dimensión de este problema. Lo cierto es que no es fácil conocer el número total de locales comerciales que hay en España. Algunas de las estadísticas que hay son anteriores a la pandemia y muchos de los datos que se conocen son regionales, locales o, incluso, de calles concretas.
Por ejemplo, a finales de 2020, se contabilizaban 7.000 locales comerciales vacíos en Galicia, lo que suponía un aumento de un 40% respecto al año 2019. Mientras tanto, en Canarias llegaban a los 27.000 locales comerciales y oficinas cerrados a principios del año 2021.
De hecho, hasta en las calles más comerciales de cualquier ciudad podemos encontrar locales comerciales vacíos. Casi ninguna de estas millas de oro se libra de tener un 10% de sus locales cerrados, a pesar de que el importe de los alquileres se haya reducido en otro 10%. Según Idealista, el porcentaje de locales disponibles en alguna de estas calles llega hasta el 24%.
Sin embargo, no suelen ser las millas de oro donde encontramos al comercio local, sino en calles de segunda y tercera categoría o en barrios. Y, por desgracia, para estas localizaciones los datos son aún peores.
Por ejemplo, en la ciudad de Málaga, el porcentaje de locales comerciales vacíos en el casco antiguo y en calles secundarias llega hasta el 30%. Por desgracia, me temo que este porcentaje es bastante aplicable en una gran cantidad de áreas comerciales urbanas.
¿Bajarán los alquileres con tantos locales comerciales vacíos?
Uno de los pocos efectos positivos que podría tener el gran aumento de locales comerciales disponibles sería la bajada de los precios de alquiler. De hecho, al final del verano de 2020 ya se pronosticaba que el precio de los alquileres de los locales comerciales podría disminuir hasta en un 40%. Y hay zonas en las que el precio de los alquileres ha bajado, pero he podido constatar que, en otras, muchos propietarios prefieren tener el local vacío que bajar el precio.
Y entre estas dos opciones, ha aparecido con fuerza una tercera. Se trata de propietarios que tratan de vender sus locales comerciales para ser transformados en vivienda. Incluso hay quien hace esa transformación y luego lo vende como un apartamento o un loft. Yendo un paso más lejos, en los últimos días se ha sabido que El Corte Inglés va a transformar dos de sus grandes almacenes de Madrid en un hotel. A pesar de ello, mantendrá la actividad comercial en la planta a pie de calle y en el primer piso.
Así que, como vemos, lo más probable es que veamos reducciones del precio de alquiler de muchos locales comerciales vacíos, pero otros parece que seguirán cerrados. Incluso no pocos podrían dejar de ser locales comerciales.
Sin embargo, sería deseable que se diese esta bajada, porque unos precios más bajos harían viables ciertos negocios que ahora no se pueden establecer en calles comerciales.
Efectos negativos de los locales comerciales vacíos
Ahora que ya nos hacemos una idea del número de locales comerciales vacíos existentes, vamos a pensar en los efectos negativos que tienen para el área comercial urbana.
Deterioro de la calle. El efecto que causan las fachadas deterioradas, las persianas pintadas y sucias y los locales abandonados, es demoledor para una calle. A esto hay que sumar el peligro que supone el mal estado de ciertos materiales de la fachada o de la cornisa.
Perjuicio para los locales abiertos. Este impacto negativo de un local comercial vacío es desastroso para los locales comerciales colindantes, y termina afectando a sus resultados. Por ello no es extraño que muchos terminen cerrando o trasladándose a otro emplazamiento.
Aislamiento. Las dinámicas anteriores hacen que estos locales vacíos terminen “contagiando” a los locales colindantes. Con el tiempo, habrá tres, cuatro o más locales vacíos contiguos, cuando no una calle entera, lo que terminará aislando ciertas zonas del área comercial urbana.
Aumento de la inseguridad. Cuando el número de locales comerciales vacíos es muy alto, las calles en las que se concentran tienen menos tránsito y, a menudo, se convierten en calles menos seguras.
Depreciación. Por todo lo anterior, la zona se deprecia. Tanto los propietarios de los locales comerciales como de las viviendas ven cómo bajan las cotizaciones de sus inmuebles y, a su vez, cómo baja el interés por ellos.
Colapso del área comercial urbana. En los casos más graves, podemos llegar al colapso del área comercial urbana. Esta situación se da cuando un área comercial urbana es incapaz de ofrecer a sus clientes potenciales una oferta variada de empresas comerciales que respondan a sus necesidades. Estos clientes se desplazarán a otras áreas comerciales a hacer sus compras, lo que supondrá perder todas sus compras temporal o permanentemente.
Qué hacer con los locales comerciales vacíos
Después de todo este análisis, creo que es el momento de ver qué podemos hacer con los locales comerciales vacíos.
Como pasa con muchas otras acciones en un área comercial urbana, decidirse por una u otra solución dependerá de muchos factores. En este caso, habrá que contar, por un lado, con aspectos como la normativa, el presupuesto o la existencia de alguna subvención. Por otro lado, también será determinante contar con la colaboración de los propietarios de los locales.
Este último aspecto, precisamente, puede ser el gran obstáculo ya que nos vamos a encontrar con una amplia variedad de disposiciones y de situaciones que dificultarán la puesta en marcha.
Neutralizar las fachadas de los locales
Lo más inmediato sería neutralizar las fachadas de estos locales para rebajar su impacto negativo mientras se reabren. La neutralización consiste en la limpieza de la fachada, el pintado de las persianas y, a menudo, el vinilado de todas o algunas lunas de los escaparates.
Dependiendo del estado del inmueble también se podrían desmontar los rótulos o las cornisas que pudieran suponer un peligro para los transeúntes. Esto evitará que se desprendan piezas o materiales de estos elementos, algo muy habitual en locales que llevan mucho tiempo cerrados.
En algunos casos también se puede plantear el desmontaje de estos elementos o su neutralización, especialmente en el caso de los rótulos, por el impacto negativo que supone su deterioro.
Antes de tomar cualquier decisión respecto al desmontaje de un rótulo, hay que pensar que muchos de ellos son parte del patrimonio cultural de una ciudad. Por ello, deberían ser conservados para darles un uso posterior, ya sea museístico o de cualquier otro tipo.
Con este propósito trabaja la Red Ibérica en Defensa del Patrimonio Gráfico, que se dedica a salvar estos rótulos, almacenarlos, catalogarlos y organizar exposiciones. Puedes saber más de esta iniciativa en patrimoniografico.org
Visibilizar los locales comerciales vacíos
La neutralización es una acción interesante para rebajar el impacto negativo que produce en su entorno un local comercial vacío en muy mal estado. Pero lo mejor que se puede hacer por un local comercial vacío es facilitar su ocupación.
Una buena manera de hacerlo comienza con su visibilización, y es una de las acciones más habituales. En este caso se trata de hacer que esos locales que pueden pasar desapercibidos al no tener luz ni elementos que llamen la atención en sus escaparates, puedan reconocerse como disponibles.
La opción más frecuente suele ser a través del vinilado de los escaparates, incluyendo algún tipo de mensaje que advierta de la disponibilidad del local comercial. Algunos de los ejemplos que conozco se han canalizado a través de las asociaciones de comerciantes, que contaban con la colaboración del ayuntamiento.
Otra forma más activa de visibilizar los locales comerciales vacíos es organizando una acción temporal que permita reabrir estos inmuebles por un tiempo. Esto facilitará que muchas personas puedan visitar los locales y hacerse una mejor idea de su potencial.
Algunas de las acciones que se pueden organizar, como conciertos, exposiciones o tiendas temporales, las comentamos en el episodio 20 en el que hablé con Helia de San Nicolás sobre escaparates que venden.
En este episodio, Helia compartía algunas de las acciones que había podido coordinar en Murcia. Acciones como Música en la Vitrina o ReanimArte, que se llevó a cabo en locales comerciales que habían permanecido vacíos durante mucho tiempo. Después de haber sido limpiados, en estos locales se montaron instalaciones artísticas que permitían ver e incluso visitar el interior. Además, las visitas estaban guiadas, por lo que se podía hablar tanto de las instalaciones artísticas como de la historia de los locales y sus posibilidades.
Promocionar los locales comerciales vacíos
Pero todavía hay otra opción más activa para que los locales comerciales vacíos dejen de estarlo y es la promoción para conseguir su reapertura. En este caso hablaríamos de ir un poco más allá de la visibilización, en realidad estaríamos poniendo en marcha un proceso similar al de una venta.
Partiendo de la visibilización, y a veces habiendo neutralizado algunos aspectos del local, el objetivo sería resultar inspiradores. Además de comunicar la disponibilidad del local, podemos plantear argumentos que puedan animar al emprendizaje comercial.
Por ejemplo, podemos mostrar que el local es adecuado para un negocio de hostelería, indicar el precio del alquiler y otros datos del local y ofrecer un programa de ayuda al emprendizaje. Como vimos en el episodio 28 en el que hablábamos de cómo ayudar a los emprendedores, hay ayuntamientos que están optando por esta opción.
Estos programas de ayuda suelen ofrecer subvenciones al alquiler, que complementan con formación y asesoramiento al emprendedor para facilitar el éxito del nuevo proyecto.
Otra opción es la de buscar inversores que quieran montar negocios o franquicias. Esta opción dependerá mucho de la población y de los planes de las empresas y los inversores. Lo curioso es que, en estos momentos, estamos viendo acciones en los dos extremos. Por un lado, tenemos a empresas que están cerrando puntos de venta físicos y, por otro, a compañías que se están expandiendo. Por ello es una opción que no deberíamos descartar.
Una versión distinta de esta opción es la de facilitar que los negocios que ahora están en las primeras plantas de muchos edificios de nuestras calles comerciales se trasladen al nivel de calle. Muchos de estos negocios, que suelen ofrecer servicios, bajarían al nivel de calle con precios de alquileres más razonables que los que han conocido en los últimos años.
Otras opciones de ocupación de los locales comerciales
He dejado para el final las opciones que menos me gustan, porque suponen la desaparición de la actividad comercial. No obstante, es probable que en algunas áreas comerciales urbanas tengan que ser una parte de la solución, por la gran cantidad de locales vacíos que reúnen y por las escasas oportunidades de hacer rentable un negocio.
Alguna de estas opciones puede ser la de transformar el local en algún servicio municipal, como un coworking para emprendedores o un local de ocio para los jóvenes. Otra, que ya aparecía en una de las noticias que compartía en el inicio del episodio, podrían ser su conversión en viviendas.
Como hemos podido ver en el episodio de hoy, hay muchas decisiones que podemos tomar respecto a los comercios locales vacíos, pero es imprescindible pasar a la acción. No deberíamos olvidar el experimento que hemos conocido en la introducción y el efecto de disolución.
Cuantos más locales comerciales vacíos haya en nuestras áreas comerciales urbanas, las pérdidas en el atractivo comercial serán mucho mayores. Nos toca trabajar para acabar con la epidemia de las persianas cerradas.
Actualiza Retail con Celestino Martínez
Mi nombre es Celestino Martínez y soy director y consultor en la consultora Actualiza Retail donde trabajo con instituciones y universidades poniendo en marcha proyectos de actualización, dinamización y formación del comercio de ámbito nacional.
Tengo más de 20 años de experiencia en el mundo del retail y soy autor en varios libros, como “Cien comercios vascos con los que aprender” . Dirijo y presento el podcast Actualiza Retail. También soy requerido como conferenciante y divulgador tanto por eventos profesionales como por medios de comunicación de España y Latinoamérica.
¿Quieres poner en marcha un programa de actualización y dinamización del comercio local? ¿Tienes que organizar webinars, cursos y talleres específicos para comercio local, tanto online como presenciales? Contacta conmigo aquí.
Si quieres más contenidos sobre la actualización de tu negocio de retail, puedes encontrar el podcast Actualiza Retail en iVoox, Apple podcasts, Spotify y otras plataformas de podcasting.
Agradecimientos
El episodio del podcast correspondiente a este post está patrocinado por Bolsalea, que es una empresa especializada en confeccionar y personalizar embalaje sostenible. Sus bolsas, guardatrajes y fundas se fabrican en España para empresas de retail de todos los tamaños. Desde pequeñas tiendas de barrio hasta las marcas más grandes y conocidas.
La música y los efectos de sonido utilizados en el episodio son de Epidemic Sound. Las fotografías del post son de Unsplash, excepto la fotografía de Celestino Martínez de la bio, cuyo autor es Iban Montero
